Какой тип договора выбрать
Подписание контракта купли-продажи предполагает взаимное согласие сторон и, вместе с этим, передачу жилья и ключей новому владельцу, с одной стороны, а с другой — оплату оговоренной суммы продавцу через банк, который финансирует операцию путём предоставления ипотечного кредита. Это момент, когда Вы уже не можете «отступить назад».
Контракт в Испании может оформляться как частный документ, без участия нотариуса, только между продавцом и покупателем. Это возможно только в случае, если покупка не финансируется ипотечным кредитом. Тогда сделка обходится подписанием купчей и записью в Регистре собственности.
В Испании, в случае продажи жилья в стадии строительства лучше отразить в частном контракте суммы взноса от стоимости жилья и обязанности обеих сторон по выплатам и выполнению работ. Важно знать, что, соглашаясь на частный документ, любая из сторон может потребовать от другой стороны продолжения выполнения обязательств по данному документу.
В случае отказа стороны могут потребовать судебного вмешательства.
Вступление в права собственности
Зарегистрировать купленную недвижимость в Регистре собственности возможно только после завершения сделки и подписания купчей. Любая сделка купли-продажи недвижимости должна оформляться нотариальным актом — купчей (Escritura), который составляется и заверяется нотариусом в соответствии с испанским законодательством, отражая взаимные обязательства сторон.
Данный документ составляется и заверяется нотариусом на основании заявлений, которые составляют продавец, покупатель и предоставляющий ипотечный кредит банк. В присутствии нотариуса производится передача денег с одной стороны и ключей от недвижимости — с другой. Прежде чем подписать купчую, нотариус запрашивает в Регистре информацию (Nota Simple), которая подтверждает право собственности продавца и все возможные обременения на данную недвижимость.
После подписания нотариального акта (купчей) информация о сделке, данные новых владельцев и их обязательства по кредиту отправляются в Регистр собственности.
Ответственность продавца перед покупателем
В заключении заметим, что любая из вышеперечисленных форм подписания контракта не освобождает продавца от ответственности за скрытые дефекты жилья. Покупатель может или отказаться от контракта и потребовать от продавца возврата выплаченных денег, или потребовать понижения цены на недвижимость пропорционально сумме, необходимой на устранение дефектов. Кроме того, администратор, строитель и технический руководитель, выполняющие проект, совместно отвечают перед потребителем
- за дефекты структуры здания — в течение 10 лет;
- за дефекты, влияющие на пригодность здания для проживания, — в течение 2 лет;
- за дефекты отделочных работ — в течение 1 года.