La firma del contrato

La firma del contrato de compraventa supone la prestación formal del consentimiento y, con ello, la entrega, por un lado, de la vivienda, a través de la entrega de llaves y, por otro, del pago del precio, ya por el vendedor, ya por el banco que financie la operación a través del préstamo hipotecario. Por tanto, es el momento en el que ya no podemos echarnos atrás. Es por ello que conviene darle la mayor formalidad posible, y tener en cuenta:

— Que el contrato puede formalizarse en un documento privado, sin intervención de un Notario y con la sola intervención del vendedor y el comprador. Ello sólo será posible cuando la venta no se financie con préstamo hipotecario, pues éste precisa en todo caso de una escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. Es por ello que la compraventa de viviendas generalmente se formaliza en escritura pública. No obstante, en casos de ventas sobre plano se suele acudir al contrato privado para formalizar la entrega de cantidades a cuenta del precio, y la obligación de construir y entregar.

Es importante saber que, otorgado un documeto privado, cualquiera de la partes podrá exigir a la otra que se proceda a su elevación a documento público, pudiendo, en caso de que la otra parte se niegue, solicitar la intervención judicial. Hay que tener en cuenta que para inscribir la compra en el Registro de la Propiedad será siempre necesario el otorgamiento de escritura pública.

— La regla general es que el contrato de compraventa de viviendas se formalica en escritura pública, documento público autorizado por el Notario, quien recoge la voluntad de las partes, emite juicio de identidad y capacidad de las mismas, redacta el documento conforme a lo querido por ellas o según la minuta por ellos presentada y ajustándose a los requisitos legales, y hace a las partes las advertencias correspondientes a las obligaciones que a cargo de cada una de ellas resultan de la celebración del contrato.

La intervención del Notario dará autenticidad al contenido del documento, de modo que lo que ante el Notario declaren y hagan el comprador, el vendedor y, en su caso, el banco o caja que conceda el préstamo hipotacario, será recogido en la escritura, la cual servirá de prueba frente a todos del hecho que motiva su otorgamiento y de su fecha, y ninguna de las partes podrá negar frente a la otra que hizo las declaraciones que constan en la escritura.

El otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la vivienda, y generalmente el importe del precio se entrega al vendedor en presencia del Notario. Por ello, antes de autorizar la escritura el Notario pedirá al Registro de la Propiedad una nota simple que acredite la titularidad y cargas de la finca, e inmediatamente después de haberse firmado, si las partes lo solicitan, remitirá al Registro una comunicación en la que se exprese que la escritura ha sido autorizada, evitando así que, ya celebrado el contrato, el comprador pudiera quedar afectado por algún embargo o carga del vendedor que accediera al Registro con anterioridad a la compra.

Es importante saber que la elección del Notario corresponde en principio a quien vaya a satisfacer sus honorarios, y si el venededor es un empresario y el contrato se celebra bajo condiciones generales de contratación, como ocurre cuando se compra a una promotora, o cuando contratamos un préstamo hipotecario, la elección corresponde al adquirente.

Finalmente hemos de señalar que cualquiera que haya sido la forma de celebración del contrato, el vendedor queda obligado por los vicios o defectos ocultos de la vivienda, aunque los ignorarse, pudiendo el comprador optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos. Además, el promotor, el constructor y la dirección técnica del edificio responden solidariamente frente a los compradores y frente a terceros adquirientes por los daños causados por los defectos constructivos estructurales durante un plazo de diez años, por daños que resulten de defectos que afecten a la habilidad del edificio durante un plazo de tres años, y por daños causados en defectos de acabado por plazo de un año, estando además obligados a contratar los correspondientes seguros.

Para conocer bien la vivienda que vamos a adquirir no sólo es preciso visitarla, sino que además es imprescindible conocer cuál es su situación jurídica, es decir, averiguar:

 A quien pertenece, y por tanto, quien o quienes son sus proprietarios.

 Si existen cargas o gravámenes sobre la misma, es decir, si existen hipotecas, embargos u otras cargas que la afecten.

 Si existen inquilinos o poseedores de la misma.  Si ésta sujeta a algún régimen especial, como ocurre con las Viviendas de Protección Oficial.

 En caso de tratarse de un piso en comunidad de propietarios, si está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad.
 Si se ha pagado por ella el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la antigua Contribución Urbana.

 Tratándose de viviendas en construcción o nuevas, si se ha contratado por el promotor un seguro que cubra los daños que se puedan producir por efectos estructurales del edificio.

 Tratándose de Viviendas de Protección Oficial (VPO), o de Precio Tasado (VPT), si existe alguna prohibición de disponer sobre la misma, o si existen derechos de tanteo y de retracto a favor de la Administración Pública.

Para conocer tales circunstancias nos hemos de dirigir al Registro de la Propiedad, en el que la vivienda esté inscrita. La información podremos solicitarla nosotros mismos, o lo podrá hacer por nosotros el vendedor, la agencia inmobiliaria, o un gestor administrativo. En todo caso, la información registral habrá de ser solocitada antes de entregar cantidad o firmar contrato alguno. Veamos como solicitar la información registral:

 La información podrá ser solicitada, en cualquiera de los Registros de la Propiedad de España, presentando una solicitud:

 Personalmente
 Por fax
 Por correo ordinario
 Por correo electrónico

 La información podrá también ser solicitada a través de la página web del Colegio de Registradores, www.registradores.org, desde el mismo domicillo de los ineresados, a quienes se remitirá la información vía correo electrónico. El abono de los honorarios se realiza mediante cargo en tarjeta de crédito.

 En el Servicio de Consumidores del Colegio de Registradores, en el teléfono gratuito 900 10 11 41, en la página web www.registradores.org así como en la dirección de correo electrónico consultas@registradores.org, podrá obtener información acerca de los Registros en cuya demarcación se hallan las distintas calles de las ciudades y pueblos, de las direcciones, teléfonos y números de fax de los Registros, así como de sus direcciones de correo electrónico y, en general, acerca de cualquier otra cuestión de carácter registral.

 La información registral podrá obtenerse en forma de:

 Nota simple informativa, que incluirá la. descripción de la vivienda, situación de la misma, superficie, anejos, cuota de participación en la propiedad horizontal, régimen administrativo que pudiera afectarle (si se trata de una vivienda de protección oficial), hipotecas que puedan gravarla, con expresión de la responsibilidad hipotecaria por principal, intereses y costas, y plazo de duración, embargos, servidumbres, posibles litigios sobre la propiedad, afecciones fiscales y, en general, cualquier circunstancia que afecte a la propiedad de la vivienda. Podrá además recoger cualquier otro dato cuya constancia expresamente solicite el interesado. La nota informativa sólo tiene valor informativo de suerte que no podrá ser utilizada en juicio para justificar la inexistencia de cargas o gravámenes.

 Certificación de dominio y cargas, la cual puede tener un contenido más amplio que el de la nota simple, en cuanto podrá incluir, si así se solicita y se justifica un interés en su conoicimiento, la reproducción literal de las inscripciones, o información acerca del historial no vigente de la finca. Por ser un documento público, firmado por el Registrador, la certificación permitirá acreditar en juicio, y frente a tereceros, la libertad o gravámenes de una determinada finca.

 Podrá asimismo solicitarse del Registrador un informe escrito acerca de la situación registral de la finca.

 O solicitar del Registrador asesoramiento verbal, dado que éste está obligado a informar verbalmente de cuestiones relativas a la situación registral de las fincas, asesoramiento que en todo caso será gratuito, y al que el Registrador deberá dedicar al menos dos horas diarias.

En todo caso se ha de tener en cuenta que la información registral se sumnistrará de conformidad con lo previsto en la Legislación sobre Protección de Datos de Carácter Personal.

Además de consultar la situación de la vivienda en el Registro, es preciso que el vendedor nos suminstre cierta documentación complementaria, que en todo caso debemos exigir:

 La copia autorizada de la escritura pública en la que se formalizó su adquisición, si se trata de viviendas de segunda mano.

 El recibo del que resulte el pago de la última anualidad del impuesto sobre Bienes Inmuebles, es decir, de la antigua contribución urbana.

 Una certificación expedida por el presidente de la comunidad de propietarios o por el secretario, de la que resulte que la vivienda que vamos a adquirir se halla al corriente en el pago de las cuotas de comunidad.

 La manifestación formal y en documento público, de que no existen constituidos sobre la vivienda que vamos a adquirir contratos de alquiler.